Rozstanie z partnerem nie zawsze oznacza koniec wspólnych spraw majątkowych. Jeśli wciąż jesteście współwłaścicielami nieruchomości, a po rozstaniu jedna osoba wynajmowała ją, czerpała z niej dochody albo korzystała z niej sama, może Ci przysługiwać prawo do części tych korzyści. Sprawdź, kiedy możesz żądać rozliczenia, jak obliczyć należną kwotę i jakie dowody mogą Ci się przydać.
Czy należy mi się część korzyści, które partner uzyskał z nieruchomości?
Na początku warto wiedzieć, czym właściwie są pożytki w rozumieniu przepisów i kiedy jako współwłaściciel masz prawo, żeby uczestniczyć w dochodach z nieruchomości.
Pożytki z rzeczy wspólnej a udział we współwłasności (art. 207 KC)
Art. 207 Kodeksu cywilnego jasno określa, komu należą się korzyści z nieruchomości będącej współwłasnością. Jeżeli nieruchomość przynosi dochód, współwłaściciele powinni podzielić go odpowiednio do swoich udziałów.
Pożytkami mogą być np. czynsz z wynajmu mieszkania, dochód z dzierżawy lub inne przychody uzyskiwane z nieruchomości. Jeżeli więc partner uzyskiwał dochód z nieruchomości wspólnej, nie znaczy to, że cała kwota należy tylko do niego.
Kiedy współwłaściciel ma prawo do udziału w dochodach?
Jako współwłaściciel masz prawo do uzyskiwania dochodów z nieruchomości, jeżeli posiadasz udział we współwłasności. Jego wysokość wynika przede wszystkim z dokumentów potwierdzających współwłasność, np. aktu notarialnego lub księgi wieczystej.
W takiej sytuacji wysokość udziału we współwłasności decyduje o tym, jaka część przychodów z nieruchomości Ci się należy.
Rozliczenie najmu wspólnej nieruchomości po rozstaniu
Jeżeli po rozstaniu partner wynajmuje wspólną nieruchomość i pobiera czynsz, jako drugi współwłaściciel masz prawo do części uzyskanych przychodów.
Czynsz najmu jako pożytek cywilny
Czynsz z wynajmu nieruchomości to przychód, jaki nieruchomość przynosi np. na podstawie umowy najmu. Jeśli zatem jesteś współwłaścicielem nieruchomości, masz prawo do części tego czynszu odpowiedniej do Twojego udziału.
Załóżmy, że Twój udział to 1/2. W takiej sytuacji, jeśli miesięczny czynsz najmu wynosi 3000 zł, Ty powinieneś otrzymać dokładnie połowę, czyli 1500 zł.
Najem bez zgody drugiego współwłaściciela
Jeżeli jeden ze współwłaścicieli wynajął wspólną nieruchomość bez udziału drugiego, nie oznacza to od razu, że umowa najmu jest nieważna. Ocena skutków takiej umowy zależy od okoliczności sprawy oraz zasad zarządu rzeczą wspólną.
Znaczenie może mieć m.in. to, czy zawarcie umowy mieściło się w zakresie tzw. zwykłego zarządu nieruchomością, czy wymagało zgody współwłaścicieli. Sam brak podpisu drugiego współwłaściciela nie przesądza więc o nieważności umowy.
Niezależnie od tego, jeżeli jeden ze współwłaścicieli pobierał czynsz z najmu wspólnej nieruchomości, możesz ubiegać się o rozliczenie przypadającej Ci części pożytków, odpowiednio do wysokości swojego udziału.
Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości przez jednego partnera
Inaczej wygląda sytuacja, gdy jeden partner wynajmuje wspólną nieruchomość, a inaczej, gdy sam w niej mieszka i korzysta z niej z wyłączeniem Ciebie, czyli drugiego współwłaściciela.
Gdy jeden partner mieszka, a drugi jest wyłączony z korzystania
Jeżeli jeden partner mieszka w całej wspólnej nieruchomości, a drugi nie ma jak z niej korzystać, może przysługiwać mu roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości.
Nie możesz jednak zakładać, że jeśli drugi współwłaściciel mieszka w domu czy mieszkaniu, a Ty z niego nie korzystasz, to automatycznie przysługuje Ci prawo do wynagrodzenia. Znaczenie ma też odpowiedź na pytanie, czy rzeczywiście pozbawiono Cię możliwości korzystania ze wspólnego domu lub mieszkania. Do tej kwestii odnoszą się przepisy o korzystaniu z rzeczy wspólnej.
Bezumowne korzystanie z rzeczy wspólnej
Zgodnie z art. 206 KC każdy współwłaściciel ma prawo współposiadać i korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie, który da się pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli. Właśnie dlatego jeżeli jeden z nich korzysta z nieruchomości z wyłączeniem drugiego, może powstać roszczenie o wynagrodzenie za takie korzystanie.
Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia znaczenie może mieć rynkowa wartość korzystania z podobnej nieruchomości w danym okresie. O tym, czy wynagrodzenie Ci się należy i za jaki okres, decydują jednak okoliczności konkretnej sprawy.
Opisane wyżej kwestie można w skrócie sprowadzić do takiej zasady: jeżeli nieruchomość była wynajmowana, rozliczeniu podlega uzyskany czynsz jako pożytek z rzeczy wspólnej. A w sytuacji, gdy jeden współwłaściciel korzystał z nieruchomości sam i wyłączył z tego drugiego, może chodzić o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej.
Jak obliczyć należną kwotę?
Przy ubieganiu się o dochód z wynajmu wspólnej nieruchomości, podstawą ustalenia kwoty jest wysokość uzyskanego przychodu i udział we współwłasności.
Proporcja do udziału we współwłasności
Wysokość należnej kwoty zależy przede wszystkim od wielkości udziału we współwłasności. Zgodnie z art. 207 KC pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do ich udziałów.
Jeżeli więc partner uzyskał z najmu 3 000 zł, a Twój udział w nieruchomości wynosi 40%, to przypada Ci 1 200 zł, czyli 40% z kwoty uzyskanej od najemcy. Przy rozliczeniu za kilka miesięcy należy zsumować uzyskane w tym czasie przychody i pomnożyć je przez wysokość swojego udziału.
Trzeba również uwzględnić wydatki i ciężary związane z nieruchomością, które co do zasady ponosi się w takiej samej proporcji. Ostateczna kwota może więc zależeć nie tylko od wysokości czynszu, ale także od kosztów związanych z nieruchomością.
Dowody wysokości dochodu / wartości korzystania
Aby ustalić należną kwotę, trzeba przede wszystkim wykazać, ile partner faktycznie uzyskał z nieruchomości albo jaka była wartość korzystania z niej.
W takiej sytuacji pomocne mogą się okazać:
- umowy najmu,
- potwierdzenia przelewów,
- wyciągi z rachunku bankowego,
- ogłoszenia internetowe dotyczące wynajmu,
- wiadomości z najemcami,
Jeżeli partner sam korzystał z całej nieruchomości, a drugi współwłaściciel został pozbawiony swojego prawa, znaczenie może mieć także rynkowa wartość najmu podobnej nieruchomości. W takiej sytuacji można porównać stawki najmu podobnych mieszkań w tej samej okolicy i w podobnym okresie.
W bardziej skomplikowanych sprawach wysokość należnego wynagrodzenia może być ustalana z wykorzystaniem opinii biegłego. Im więcej dokumentów potwierdzających wysokość dochodu lub wartość korzystania, tym łatwiej uzasadnić żądaną kwotę.
Jak dochodzić rozliczenia korzyści?
Jeżeli po rozstaniu partner zatrzymał dla siebie dochody ze wspólnej nieruchomości, a Tobie nie przekazywał należnej części, możesz domagać się ich rozliczenia. W pierwszej kolejności warto ustalić wysokość udziałów, okres, za który chcesz dokonać rozliczenia konkubinatu oraz wysokość uzyskanych przychodów lub wartość korzystania z nieruchomości.
W postępowaniu o zniesienie współwłasności
Rozliczenie pożytków i innych przychodów z nieruchomości może być związane ze zniesieniem współwłasności. W takim postępowaniu sąd może rozstrzygać również kwestie związane z korzystaniem ze wspólnej nieruchomości i rozliczeniami między współwłaścicielami.
Warto przedstawić dokumenty pokazujące, jakie dochody nieruchomość przynosiła oraz jaki udział w niej posiada każda ze stron. Dotyczy to np. umów najmu, potwierdzeń przelewów czy innych dowodów wysokości uzyskiwanych przychodów.
Przedawnienie roszczeń o pożytki
Co do zasady roszczenia majątkowe przedawniają się po 6 latach, jeśli przepisy nie przewidują innego terminu. Jeśli chodzi o świadczenia okresowe, czyli regularnie powtarzające się, termin ten wynosi 3 lata.
Jednak w przypadku rozliczenia pożytków z nieruchomości nie można od razu przyjąć, że obowiązuje jeden 3-letni termin tylko dlatego, że czynsz był płacony co miesiąc.
Przykładowo, Sąd Najwyższy w wyroku z 5 marca 2021 r., II CSKP 54/21, wskazał, że roszczenie o rozliczenie pożytków nie ma charakteru świadczenia okresowego, nawet jeśli pożytki pochodziły z regularnie płaconych czynszów. Dlatego przy starszych należnościach trzeba ocenić konkretną sprawę i ustalić, od kiedy dane roszczenie mogło być dochodzone.
Jeśli nie masz pewności, jak rozliczyć wspólną nieruchomość po rozstaniu, warto skonsultować swoją sytuację z adwokatem specjalizującym się w sprawach cywilnych. Taki prawnik pomoże ocenić, czy przysługuje Ci część uzyskanych korzyści, jak obliczyć należną kwotę i jakie roszczenia możesz zgłosić. W sprawach dotyczących współwłasności profesjonalne wsparcie może również pomóc uniknąć błędów i skutecznie dochodzić swoich praw.
