Czy możesz odzyskać pieniądze, które zainwestowałeś w dom lub mieszkanie partnera? To pytanie zadaje sobie wiele osób po zakończeniu związku. Samo wykazanie, ile wydałeś na remont, budowę czy wyposażenie nieruchomości może jednak nie wystarczyć. Znaczenie mają również okoliczności, w jakich te wydatki zostały poniesione oraz ustalenia między Wami. Dlatego warto wiedzieć, jaka kwota może Ci przysługiwać i ile masz czasu na dochodzenie jej zwrotu.
Czy można odzyskać nakłady poniesione na nieruchomość partnera?
Jeśli mieszkaliście w mieszkaniu partnera, a Twoje pieniądze przeznaczaliście na inwestowanie w jego dom i mieszkanie, to po rozstaniu możesz odzyskać część tych środków. Nie oznacza to jednak, że dostaniesz zwrot 1:1 względem wydanych pieniędzy. Sprawa jest nieco bardziej skomplikowana.
Kiedy nakłady na majątek konkubenta podlegają zwrotowi?
Zwrot Twoich wydatków jest uzasadniony, jeśli zostały spełnione przesłanki bezpodstawnego wzbogacenia, wskazanego w art. 405 Kodeksu cywilnego, czyli:
- Ty poniosłeś dany koszt,
- partner dzięki temu zyskał, np. jego nieruchomość stała się więcej warta,
- nie było konkretnego powodu (podstawy prawnej), dla którego partner miałby zatrzymać tę korzyść bez rozliczenia się z Tobą.
Pamiętaj, że samo rozstanie nie znaczy, że należy Ci się zwrot pieniędzy. Musisz wykazać, że konkubent wzbogacił się Twoim kosztem bez uzasadnionego powodu.
Podstawa prawna – bezpodstawne wzbogacenie (art. 405 KC)
Bezpodstawne wzbogacenie oznacza, że jedna osoba zyskała coś kosztem drugiej, choć nie miała do tego podstawy prawnej. W takiej sytuacji może być zobowiązana do zwrotu uzyskanej korzyści.
To właśnie przepis o bezpodstawnym wzbogaceniu zwykle znajduje zastosowanie przy rozliczeniu nakładów na majątek konkubenta. Wszystko zależy jednak od konkretnej sytuacji. Znaczenie może mieć m.in. to, czy strony zawarły umowę albo czy nieruchomość była ich współwłasnością. W zależności od tych ustaleń zastosowanie może znaleźć art. 405 KC lub inny przepis.
Czym są nakłady na nieruchomość konkubenta?
Nakłady to wydatki albo prace, które dotyczą cudzej nieruchomości i wpływają na jej funkcjonalność lub wartość. Wyróżnia się kilka rodzajów nakładów.
Nakłady konieczne, użyteczne i zbytkowe
Nakłady konieczne są potrzebne, żeby utrzymać nieruchomość w odpowiednim stanie. Może to być na przykład naprawa przeciekającego dachu albo usunięcie poważnej awarii instalacji.
Nakłady użyteczne poprawiają z kolei funkcjonalność albo zwiększają wartość nieruchomości. Przykładem może być ocieplenie domu, wykonanie nowej łazienki czy modernizacja ogrzewania.
Nakłady zbytkowe mają natomiast przede wszystkim charakter luksusowy lub estetyczny. Może chodzić np. o bardzo drogie wykończenie, które nie było potrzebne do normalnego korzystania z domu.
Remont, rozbudowa, modernizacja
Nakładem może być zarówno niewielki remont, jak i duża inwestycja.
Możesz więc próbować rozliczyć m.in.: remont łazienki lub kuchni, wymianę okien i drzwi, remont dachu.
Pamiętaj, że w takich sytuacjach bardzo istotne jest posiadanie dokumentów, które potwierdzają wydatki. Na przykład, przy remoncie za kilkanaście tysięcy złotych potrzebne są faktury i potwierdzenia przelewów.
Budowa domu na działce partnera – jak ją rozliczyć?
Jeśli nie jesteś właścicielem działki, na której wybudowany został dom, to samo finansowanie budowy nie daje Ci prawa własności do całości ani nawet części nieruchomości. Nie znaczy to jednak, że pieniądze „przepadły” i nie odzyskasz zainwestowanych środków. Choć i w tym przypadku, podobnie jak przy rozliczaniu innych nakładów, nie oznacza to jednak automatycznie prawa do odzyskania równowartości pieniędzy przeznaczonych na budowę.
Inwestycja na cudzym gruncie
Jeśli działka należy tylko do partnera, musisz liczyć się z tym, że inwestycja zwiększa wartość jego majątku. Dlatego szczególnie ważne jest udowodnienie, że to Ty finansowałeś określone prace.
Zbieraj więc wszystko, co może pokazać przebieg inwestycji: faktury, potwierdzenia przelewów, umowy z wykonawcami, kosztorysy czy wiadomości, w których ustalaliście remont lub budowę.
Przydatne mogą okazać się także zeznania świadków, którzy potwierdzą, uczestniczyłeś w budowie, organizowałeś pracę albo płaciłeś wykonawcom.
Jak ustalić wysokość roszczenia o zwrot nakładów?
Przy ustalaniu kwoty, której możesz żądać, sąd bierze pod uwagę przede wszystkim korzyść, jaką partner uzyskał dzięki Twoim wydatkom. Przykładowo, jeśli wydałeś 300 tys. zł na budowę domu, sąd może sprawdzić, o ile Twoje nakłady zwiększyły wartość nieruchomości i jaka korzyść pozostała po stronie partnera.
Dlatego nie wystarczy zsumować wszystkich faktur i rachunków. Trzeba jeszcze ustalić, jak Twoje wydatki przełożyły się na wartość nieruchomości i wzbogacenie partnera.
Jak udowodnić wysokość nakładów?
To jeden z najważniejszych etapów całej sprawy. Jeśli chcesz odzyskać pieniądze, musisz udowodnić, że rzeczywiście poniosłeś określone wydatki i że dotyczyły one nieruchomości partnera. W tym kontekście znaczenie mają konkretne dowody i precyzyjne ustalenie, o ile wzrosła wartość nieruchomości.
Dowody (faktury, przelewy, świadkowie, opinia biegłego)
Najbardziej przydatne będą faktury i rachunki, z których wynika, co zostało kupione i kto za to zapłacił. Warto zachować także potwierdzenia przelewów, wyciągi z konta, umowy z wykonawcami i kosztorysy.
Pomocne mogą okazać się również zdjęcia przed i po remoncie oraz wiadomości SMS i e-maile dotyczące inwestycji. Czasami w tego typu sprawach jako dowód przedstawia się także zeznania świadków, którzy wiedzą, kto finansował lub wykonywał prace.
Jeśli trzeba ustalić, jak nakłady wpłynęły na wartość nieruchomości, sąd może powołać także biegłego, który na podstawie swojej specjalistycznej wiedzy wyda opinię w sprawie.
Wartość nakładów a wzrost wartości nieruchomości
To, ile pieniędzy wydałeś na dom lub mieszkanie partnera, nie zawsze oznacza, że o tyle samo wzrosła wartość tej nieruchomości.
Pokazuje to wyrok Sądu Najwyższego z 7 maja 2009 r. o sygn. IV CSK 27/09. W tej sprawie konkubent przez wiele lat dokładał pieniądze do budowy domu partnerki. Wydane przez niego pieniądze wyceniono na około 324 tys. zł. Jednak wartość całej nieruchomości wynosiła wtedy tylko 262 tys. zł. Dlatego sąd nie mógł uznać, że partnerka ma oddać całą kwotę zainwestowaną przez mężczyznę.
Tym samym przy rozliczeniach trzeba sprawdzić, ile dzięki Twoim pieniądzom zyskał właściciel nieruchomości. Może się bowiem okazać, że wydałeś dużo, ale wartość nieruchomości nie wzrosła o taką samą kwotę.
Jak dochodzić zwrotu – pozew czy postępowanie o zniesienie współwłasności?
Rozliczenie nakładów przy zniesieniu współwłasności
Rozliczenie nakładów może zostać uwzględnione przy zniesieniu współwłasności.
W takiej sytuacji warto od początku wskazać, jakie wydatki poniosłeś i z jakich środków zostały sfinansowane. Sąd będzie wtedy mógł uwzględnić je przy rozliczeniach między współwłaścicielami. Nie zakładaj jednak, że każda sprawa dotycząca rozliczenia konkubinatu będzie przebiegała w ten sam sposób. Sąd Najwyższy wskazuje, że przy rozliczeniach byłych konkubentów trzeba najpierw ustalić charakter majątku i konkretnych przesunięć majątkowych.
Jeżeli jednak nieruchomość nie należy do Was obojga, lecz jest wyłączną własnością jednego z Was, przeprowadzenie postępowania o zniesienie współwłasności siłą rzeczy nie jest możliwe. Wtedy najczęściej zastosowanie znajdą przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Odrębny pozew o bezpodstawne wzbogacenie
Jeżeli nieruchomość należy wyłącznie do partnera, a Ty nie masz w niej udziału, możesz dochodzić zapłaty w odrębnym postępowaniu.
W pozwie musisz wskazać przede wszystkim, czego dokładnie żądasz i dlaczego. Powinieneś opisać swoje wydatki, wskazać dowody i wyjaśnić, na czym polega wzbogacenie partnera.
Nie wystarczy samo wyliczenie faktur. Musisz także wykazać związek między Twoimi wydatkami a korzyścią, którą uzyskał partner. Właśnie dlatego w takich sprawach tak ważne są dokumenty i prawidłowe wyliczenie roszczenia.
Przedawnienie roszczeń o zwrot nakładów
Zanim zdecydujesz się na pozew, sprawdź również, czy Twoje roszczenie nie jest przedawnione. To szczególnie ważne, jeśli od rozstania albo zakończenia inwestycji minęło kilka lat. Jeśli termin minął, odzyskanie pieniędzy może okazać się niemożliwe.
Terminy przedawnienia
W przypadku zwrotu nakładów na nieruchomość partnera nie ma jednego terminu przedawnienia. Zależy on przede wszystkim od tego, na jakiej podstawie domagasz się zwrotu – np. na podstawie umowy, bezpodstawnego wzbogacenia czy przepisów dotyczących nakładów na cudzą rzecz.
Jeżeli roszczenie wynika z bezpodstawnego wzbogacenia lub nienależnego świadczenia, co do zasady obowiązuje 6-letni termin przedawnienia. Jeżeli natomiast roszczenie jest związane z działalnością gospodarczą, termin ten wynosi zasadniczo 3 lata.
Od kiedy liczy się bieg terminu
Sam fakt wykonania remontu czy zapłaty za materiały nie zawsze oznacza, że od tego momentu zaczyna biec termin przedawnienia. Niestety w internetowym artykule nie da się precyzyjnie wskazać prostej zasady liczenia takiego terminu, bo wiele zależy od okoliczności w konkretnym przypadku – m.in. od tego, kiedy ustało wspólne życie, dlaczego nakłady były ponoszone i kiedy powstał obowiązek ich rozliczenia.
Właśnie z tego powodu warto skorzystać z pomocy adwokata specjalizującego się w prawie cywilnym, który wyjaśni wszelkie wątpliwości, dobierze indywidualną strategię procesową i zadba o Twoje prawa na każdym etapie postępowania.
