Wspólny dom, mieszkanie czy działka może być wygodnym rozwiązaniem, dopóki wszyscy właściciele są zgodni co do wspólnego zarządzania. Problem pojawia się wtedy, gdy każdy ma inny pomysł na nieruchomość. Ty możesz chcieć w niej mieszkać, podczas gdy druga osoba chce ją sprzedać. I w takich przypadkach najlepszym rozwiązaniem może okazać się zniesienie współwłasności nieruchomości.
Na czym polega zniesienie współwłasności nieruchomości?
Zniesienie współwłasności jest procedurą prowadzącą do zakończenia stanu, w którym nieruchomość należy jednocześnie do kilku osób. Jest to o tyle ważne, że póki Ty i inne osoby jesteście współwłaścicielami, każde z was ma określone obowiązki względem nieruchomości, ale także prawa – np. dotyczące decydowania o wprowadzaniu zmian, korzystania z nieruchomości czy pobierania czynszu uzyskanego z wynajmu domu albo mieszkania. Współwłasność może przy tym występować w dwóch postaciach: współwłasności ułamkowej i łącznej.
Współwłasność ułamkowa a współwłasność łączna
W przypadku współwłasności ułamkowej każdy współwłaściciel ma określony udział w prawie własności, np. 1/2, 1/3 albo 3/4. Taki stan może powstać np. w wyniku wspólnego zakupu nieruchomości albo dziedziczenia.
Inaczej wygląda tzw. wspólność łączna, taka jak np. ustawowa wspólność majątkowa małżonków. W czasie jej trwania nie możesz traktować poszczególnych składników majątku wspólnego tak, jakby każdy małżonek miał w nich określony udział ułamkowy. Dzieje się tak, ponieważ we współwłasności łącznej nie występują udziały.
Kto może złożyć wniosek?
Jeżeli jesteś współwłaścicielem nieruchomości objętej współwłasnością ułamkową, możesz co do zasady samodzielnie żądać zniesienia współwłasności. Nie potrzebujesz wcześniejszej zgody pozostałych współwłaścicieli.
Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu rozwiązania sytuacji, możecie zawrzeć odpowiednią umowę – obowiązkowo w formie aktu notarialnego. Jeżeli porozumienia nie ma, alternatywą będzie wystąpienie do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności.
Pamiętaj jednak, że złożenie wniosku nie znaczy, że możesz jednostronnie zdecydować, komu przypadnie nieruchomość. Gdy nie uda wam się wypracować porozumienia, sposób zniesienia współwłasności zostanie ustalony przez sąd.
Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?
Przepisy przewidują 3 podstawowe sposoby zniesienia współwłasności.
1. Podział fizyczny nieruchomości
Podział fizyczny polega na podzieleniu rzeczy wspólnej w taki sposób, aby poszczególne części przypadły współwłaścicielom.
Na przykład: jeżeli Ty i drugi współwłaściciel macie po 1/2 udziału w dużej działce, możliwe może być wydzielenie dwóch części i przyznanie na własność każdemu z Was. Przykładem fizycznego podziału nieruchomości może być też wydzielenie dwóch osobnych lokali w budynku.
Nie każdą nieruchomość można jednak podzielić w ten sposób. Fizyczny podział nieruchomości jest możliwy, jeśli nie zabraniają tego przepisy prawa i nie jest on sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości. Nie może też powodować istotnej zmiany nieruchomości ani znacznego obniżenia jej wartości.
Pozostaje jeszcze druga kwestia. Nawet jeśli istnieje możliwość fizycznego podziału, to nie zawsze strony będą chciały na to przystać. W końcu jeśli znosicie współwłasność np. z uwagi na zakończenie związku i chęć rozliczenia konkubinatu albo ciągłe konflikty dotyczące wspólnej nieruchomości, prawdopodobnie nie będziecie chcieli pozostawać tak blisko siebie – np. mieszkać w sąsiadujących ze sobą lokalach.
2. Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi ze spłatą
Jeżeli nieruchomości nie można fizycznie podzielić albo takie rozwiązanie was nie satysfakcjonuje, alternatywą będzie przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. To rozwiązanie często znajduje zastosowanie w przypadku mieszkań i domów.
Przykład: Mieszkanie jest warte 600 000 zł, a Ty i drugi współwłaściciel macie po 1/2 udziału. Jeżeli mieszkanie zostanie przyznane Tobie, punktem wyjścia do obliczenia spłaty będzie wartość udziału drugiego współwłaściciela, czyli 300 000 zł.
Nie zawsze jednak ostateczna wysokość rozliczenia będzie dokładnie odpowiadała wartości udziału. W konkretnej sprawie mogą być bowiem uwzględniane także inne wzajemne roszczenia współwłaścicieli, np. związane z posiadaniem rzeczy, poniesionymi wydatkami czy nakładami – na przykład jeśli druga strona zainwestowała 100 000 w remont domu, może chcieć rozliczyć również tę kwotę przy podziale.
3. Sprzedaż licytacyjna i podział sumy
Jeżeli nieruchomości nie można podzielić, a okoliczności sprawy nie uzasadniają przyznania jej jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych albo też nie zgadzacie się na takie rozwiązanie, możliwe jest jej sprzedanie i podzielenie uzyskanej kwoty.
W postępowaniu sądowym sprzedaż odbywa się w trybie przewidzianym przez przepisy. Nie jest to więc po prostu zwykła sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku przez wszystkich współwłaścicieli. Inaczej sytuacja wygląda, gdy sprzedaży dokonujecie w ramach wypracowanego porozumienia.
Zniesienie współwłasności u notariusza czy w sądzie?
Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni, możecie przeprowadzić zniesienie współwłasności w drodze umowy. Jeżeli takiego porozumienia nie ma, pozostaje postępowanie sądowe.
Tryb umowny (akt notarialny)
Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do zniesienia współwłasności i sposobu jego przeprowadzenia, możecie zawrzeć umowę. W przypadku nieruchomości umowa znosząca współwłasność wymaga formy aktu notarialnego.
W akcie notarialnym trzeba określić m.in.: komu przypadnie nieruchomość oraz wysokość i termin spłaty. Największą zaletą rozwiązania umownego jest brak konieczności prowadzenia sporu przed sądem. Jeżeli masz komplet dokumentów, a wszystkie istotne kwestie zostały wcześniej uzgodnione i nie ma między wami sporów w zakresie zniesienia współwłasności, rozliczenia pożytków, nakładów i wydatków, procedura może być znacznie prostsza i szybsza.
Pamiętaj, że podczas takiej wizyty u notariusza obecni muszą być wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Brak choćby jednego z nich wyklucza skorzystanie z tego rozwiązania.
Tryb sądowy (gdy brak zgody)
Jeżeli nie możecie dojść do porozumienia, możesz wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Czasami też na to rozwiązanie decydują się współwłaściciele, którzy wprawdzie wypracowali zgodne stanowisko, ale wybrali drogę sądową ze względów ekonomicznych.
W sądowym wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości musisz dokładnie określić, co to za nieruchomość (w tym numer księgi wieczystej i miejsce położenia) oraz przedstawić dowody potwierdzające Twoje prawo własności.
Wtedy w postępowaniu sąd rozstrzyga m.in. o udziałach współwłaścicieli, możliwości podziału nieruchomości oraz wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli związanych z posiadaniem rzeczy.
Jak napisać wniosek o zniesienie współwłasności ze spłatą?
Jeżeli chcesz przejąć nieruchomość na wyłączną własność i spłacić pozostałych współwłaścicieli, musisz wyraźnie wskazać to we wniosku. Przepisy określają bowiem konkretną kolejność, po którą sąd będzie sięgał przy zniesieniu współwłasności: co do zasady zacznie od podziału fizycznego, jeśli jest on możliwy, a współwłaściciele nie przedstawią zgodnego stanowiska. Dlatego przedstawienie swojego stanowiska jest tak ważne.
Elementy wniosku i załączniki
We wniosku o zniesienie współwłasności musisz wskazać nie tylko, czego żądasz, ale również dokładnie opisać nieruchomość i przedstawić dokumenty, które pozwolą sądowi rozpoznać sprawę.
We wniosku wskaż:
- właściwy sąd, do którego kierujesz wniosek,
- swoje dane jako wnioskodawcy,
- dane pozostałych współwłaścicieli jako uczestników postępowania,
- nieruchomość, której dotyczy wniosek – jej położenie, numer księgi wieczystej oraz inne dane pozwalające na jej jednoznaczne oznaczenie,
- wysokość swoich udziałów oraz udziały pozostałych współwłaścicieli,
- sposób, w jaki chcesz znieść współwłasność, np. przyznanie nieruchomości Tobie z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli,
- wartość nieruchomości, jeżeli jest znana,
- wysokość proponowanej spłaty i – jeżeli jest to potrzebne – sposób oraz termin jej uiszczenia,
- uzasadnienie wniosku i dowody na poparcie swoich twierdzeń.
Dołącz przede wszystkim:
- dokument potwierdzający Twoje prawo do nieruchomości i wysokość udziału,
- dokumenty dotyczące nieruchomości, jeżeli są potrzebne do jej dokładnego oznaczenia,
- dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku,
- dokumenty dotyczące nakładów lub wydatków na nieruchomość, jeżeli domagasz się ich rozliczenia,
- projekt podziału nieruchomości na części, jeżeli proponujesz podział fizyczny.
Jeżeli we wniosku proponujesz przyznanie nieruchomości Tobie ze spłatą byłego partnera, warto od razu jasno wskazać taki sposób zniesienia współwłasności oraz przedstawić sposób obliczenia proponowanej spłaty. Dzięki temu sąd i pozostali uczestnicy postępowania wiedzą, jakie rozwiązanie proponujesz.
Wycena nieruchomości
Wartość nieruchomości ma bezpośrednie znaczenie dla wysokości spłat i dopłat. Jeżeli chcesz przejąć nieruchomość, musisz więc ustalić jej wartość oraz wartość udziałów pozostałych współwłaścicieli.
W postępowaniu sądowym wartość nieruchomości może zostać ustalona przy wykorzystaniu opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Biegły ocenia nieruchomość zgodnie z zasadami właściwymi dla wyceny nieruchomości, uwzględniając m.in. jej cechy oraz dane dotyczące rynku.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności nieruchomości?
Koszt zniesienia współwłasności zależy przede wszystkim od tego, czy wybierzesz tryb sądowy czy umowny, a także od stopnia skomplikowania sprawy.
Opłaty sądowe – wniosek zgodny i sporny
Od wniosku o zniesienie współwłasności pobierana jest opłata stała w wysokości 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. To właśnie z uwagi na stosunkowo niskie koszty przy zgodnym działaniu niektórzy decydują się na drogę sądową zamiast notarialnej.
Jeżeli w związku ze zniesieniem współwłasności konieczny jest wpis prawa własności w księdze wieczystej, od wniosku o taki wpis pobierana jest co do zasady jedna opłata stała w wysokości 150 zł, niezależnie od liczby udziałów objętych wpisem.
W toku sprawy mogą pojawić się jednak dodatkowe wydatki, np. związane z przeprowadzeniem dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, a jeśli sprawa jest sporna – bardzo często też strony korzystają ze wsparcia adwokata, co wiąże się z kolejnymi wydatkami.
Koszty notarialne i taksa
Jeżeli zniesienie współwłasności nieruchomości przeprowadzasz umownie, musisz uwzględnić przede wszystkim wynagrodzenie notariusza, czyli taksę notarialną. Jej maksymalna wysokość jest określona w przepisach i zależy od wartości przedmiotu czynności. Notariusz może ustalić wynagrodzenie niższe od stawki maksymalnej.
Na całkowity koszt czynności mogą składać się m.in.:
- taksa notarialna,
- podatek VAT od taksy,
- koszt wypisów aktu notarialnego,
- opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej, jeżeli jest pobierana w związku z czynnością,
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), jeżeli w konkretnej sytuacji powstanie obowiązek jego zapłaty.
W przypadku zniesienia współwłasności, w ramach którego dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, przepisy o PCC przewidują stawkę 2%. To, czy podatek będzie należny i od jakiej podstawy zostanie obliczony, zależy jednak od konkretnego sposobu przeprowadzenia zniesienia współwłasności.
Przed podpisaniem aktu warto poprosić notariusza o podanie całkowitego kosztu czynności, z rozbiciem na taksę, VAT, wypisy, opłaty sądowe oraz ewentualne podatki. Dzięki temu będziesz wiedzieć, ile faktycznie zapłacisz za przeprowadzenie zniesienia współwłasności.
Jak rozliczyć nakłady i spłatę przy zniesieniu współwłasności?
Przy zniesieniu współwłasności może być konieczne rozliczenie nie tylko wartości udziałów, ale również określonych wzajemnych roszczeń współwłaścicieli.
Nakłady jednego ze współwłaścicieli
Jeżeli jedno z Was poniosło większą część wydatków związanych ze wspólną nieruchomością, przy zniesieniu współwłasności może pojawić się potrzeba dodatkowego rozliczenia tych nakładów. Dotyczy to np. kosztów remontu, modernizacji, koniecznych napraw czy innych wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości.
Jeżeli to Ty ponosiłeś takie wydatki, zachowaj rachunki, faktury, umowy oraz potwierdzenia przelewów. Dokumenty mogą być potrzebne do wykazania, jakie wydatki zostały poniesione, przez kogo i w jakiej wysokości.
Nie zakładaj jednak, że każdy wydatek automatycznie pomniejszy kwotę, którą musisz zapłacić byłemu partnerowi w ramach spłaty jego udziału. Sposób rozliczenia nakładów zależy od ich charakteru, okoliczności ich poniesienia oraz podstawy prawnej konkretnego roszczenia.
Jeżeli natomiast większe wydatki na nieruchomość ponosił drugi współwłaściciel, również mogą one zostać uwzględnione przy wzajemnych rozliczeniach. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd może rozstrzygać także określone roszczenia współwłaścicieli związane z posiadaniem rzeczy.
Dlatego warto jeszcze przed złożeniem wniosku ustalić nie tylko wartość nieruchomości i wysokość udziałów, ale również czy istnieją dodatkowe roszczenia dotyczące wydatków i nakładów na wspólną nieruchomość.
Rozłożenie spłaty na raty
Spłata nie zawsze musi zostać uiszczona jednorazowo. Jeżeli zawieracie umowę u notariusza, możecie uzgodnić harmonogram płatności oraz sposób zabezpieczenia wykonania obowiązku zapłaty.
W postępowaniu sądowym z kolei to sąd określa termin i sposób uiszczenia spłaty. Może wtedy rozłożyć ją na raty, natomiast łączny okres spłaty rat nie może przekroczyć 10 lat.
Ile trwa zniesienie współwłasności?
Nie ma jednego ustawowego terminu, w którym każda sprawa o zniesienie współwłasności musi się zakończyć. Czas trwania postępowania zależy przede wszystkim od tego, czy współwłaściciele są zgodni, jaki sposób zniesienia współwłasności jest rozważany oraz czy konieczne jest przeprowadzenie dodatkowych dowodów.
Postępowanie zgodne vs sporne
Najprostsza sytuacja występuje wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności oraz ewentualnego podziału nieruchomości.
Jeżeli wszyscy przedstawią zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd co do zasady wyda postanowienie odpowiadające jego treści, o ile nie jest to sprzeczne z prawem.
Jeżeli jednak pojawia się spór dotyczący wartości nieruchomości, sposobu podziału, wysokości spłaty, udziałów lub wzajemnych roszczeń, postępowanie może potrwać znacznie dłużej.
Co przyspiesza, a co opóźnia sprawę?
Postępowanie może przebiec sprawniej, jeśli masz kompletną dokumentację, jasno określone żądanie oraz dokumenty potwierdzające prawo własności. Znaczenie ma również zgodne stanowisko współwłaścicieli, ustalona wartość nieruchomości i uzgodniony sposób rozliczenia.
Sprawę może natomiast wydłużyć konieczność powołania biegłego, uzupełnienia dokumentacji, przeprowadzenia dodatkowych dowodów albo rozstrzygnięcia sporu dotyczącego prawa własności, udziałów czy sposobu podziału nieruchomości. Dodatkowego czasu może wymagać także rozliczenie wzajemnych roszczeń współwłaścicieli.
Właśnie dlatego nie da się rzetelnie wskazać jednej liczby miesięcy, która byłaby właściwa dla każdej sprawy.
Zniesienie współwłasności mieszkania, domu i działki – różnice
Rodzaj nieruchomości może mieć duże znaczenie dla wyboru sposobu zniesienia współwłasności.
Mieszkanie / lokal
Mieszkania zazwyczaj nie da się po prostu podzielić „po połowie”. Jeżeli lokal stanowi jedną funkcjonalną całość, fizyczny podział zwykle okaże się niemożliwy albo niecelowy.
W takiej sytuacji możesz rozważyć przede wszystkim przyznanie mieszkania jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty.
Dom z działką
W przypadku domu trzeba uwzględnić zarówno budynek, jak i grunt.
Podział nieruchomości może być możliwy, ale nie zawsze będzie funkcjonalny. Znaczenie może mieć m.in.: położenie budynku, dostęp do drogi czy przebieg instalacji.
Jeżeli rozważasz taki wariant, przed złożeniem wniosku warto sprawdzić, czy proponowany podział jest możliwy pod względem prawnym, geodezyjnym i technicznym.
Działka (w tym rolna)
W przypadku działki podział fizyczny może być naturalnym rozwiązaniem, ale nie każdą działkę możesz dowolnie podzielić.
Trzeba uwzględnić m.in. przepisy dotyczące podziału nieruchomości, przeznaczenie gruntu, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz możliwość zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi.
W przypadku nieruchomości rolnych trzeba dodatkowo uwzględnić przepisy szczególne dotyczące gruntów rolnych i gospodarstw rolnych. Kodeks cywilny wprost przewiduje, że zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego następuje z uwzględnieniem przepisów szczególnych.
Nie można więc przyjąć uniwersalnej zasady, że każdą działkę rolną możesz podzielić na części odpowiadające udziałom współwłaścicieli. Możliwość i sposób podziału trzeba ocenić w odniesieniu do konkretnej nieruchomości i jej specyfiki.
Jeżeli rozważasz podjęcie decyzji o zniesieniu własności nieruchomości, warto skorzystać z pomocy adwokata specjalizującego się w prawie cywilnym. Doświadczony prawnik doradzi Ci najbardziej korzystne rozwiązanie i poprowadzi przez całą procedurę, włączając w to zarówno reprezentację w sądzie jak i przygotowanie odpowiednich pism.
