Właścicielem nieruchomości większość osób staje się na 3 sposoby – kupując ją, otrzymując w darowiźnie lub w spadku. To jednak nie wszystkie możliwości. Istnieje jeszcze jedna – nabycie własności nieruchomości poprzez jej zasiedzenie.
Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?
W największym skrócie można powiedzieć, że zasiedzenie nieruchomości to nabycie prawa własności do danej działki, nieruchomości gruntowej zabudowanej lub niezabudowanej, budynku lub lokalu poprzez posiadanie go nieprzerwanie przez określony czas. Nie musisz w tym celu zawierać żadnej umowy ani pytać o zgodę obecnego właściciela. Wystarczy tylko, że spełnisz warunki zasiedzenia określone przez przepisy. Potem pozostaje Ci już tylko stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości przed sądem, czyli potwierdzenie istniejących już praw.
Jakie są przesłanki zasiedzenia nieruchomości?
Aby dokonać skutecznego zasiedzenia, trzeba spełnić 2 warunki:
- Posiadać nieruchomość samoistnie, czyli zachowywać się jak właściciel;
- Nieprzerwanie posiadać nieruchomość przez określony czas, który będzie się różnił w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza.
Oba te warunki zasiedzenia nieruchomości mogą brzmieć dość tajemniczo, dlatego przyjrzymy się każdemu z nich.
Kim jest posiadacz samoistny?
Posiadacz samoistny to zgodnie z przepisami osoba, która włada daną rzeczą „jak właściciel”. Warunku samoistnego posiadania nieruchomości nie spełni więc np. najemca, dzierżawca czy zastawnik, które ze względu na sam charakter umowy nie są w stanie zachowywać się, jakby dana nieruchomość należała do nich. Właśnie dlatego nie da się zasiedzieć np. wynajmowanego mieszkania.
Co w takim razie oznacza zachowywanie się jak właściciel? Musisz władać rzeczą na 2 płaszczyznach. Konieczny jest elementy psychiczny – wola władania oraz fizyczny – podejmowanie czynności, które będą wskazywać, że masz się za właściciela. Może być to np. ogrodzenie nieruchomości, samodzielne przeprowadzanie znacznych remontów, spłacanie kredytu czy doprowadzenie instalacji do nieruchomości.
Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze i złej wierze – jak wpływa na okres zasiedzenia?
Drugi warunek wiąże się natomiast z koniecznością upłynięcia określonego czasu. Przy obecnych przypisach wynosi on 20 lat dla zasiedzenia w dobrej wierze oraz 30 lat dla posiadacza w złej wierze. To wszystko jednak pod warunkiem, że ten czas posiadania nieruchomości jest nieprzerwany.
Dobra wiara to sytuacja, w której z usprawiedliwionych powodów wierzysz w to, że rzeczywiście jesteś właścicielem nieruchomości. Znaczenie ma w tym przypadku moment, w którym taką nieruchomość obejmujesz w posiadanie – jeśli po upływie 20 dowiesz się, że jednak ktoś inny jest właścicielem, nie wpłynie to na wydłużenie okresu zasiedzenia. Będzie on wciąż wynosił 20 lat. Wszystko jednak pod warunkiem, że takie przekonanie było usprawiedliwione, a więc, że Twoje niewiedza nie wynikała z Twojego niedbalstwa.
Z drugiej strony możesz doskonale zdawać sobie sprawę, że nieruchomość nie należy do Ciebie, a i tak ją zasiedzieć. W tym przypadku mówi się o złej wierze. Różnica polega na tym, że okres zasiedzenia jest już wtedy znacznie dłuższy i wynosi aż 30 lat.
Nie zmienia to jednak faktu, że z upływem określonego terminu (20 lub 30 lat) nabywasz prawo własności nieruchomości, a prawo dotychczasowego właściciela wygasa.
Kiedy potrzebne jest stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości?
Teoretycznie nie ma konieczności uruchamiania żadnego postępowania. Jak już wiesz, wystarczy, że spełnisz wyżej opisane warunki i już staniesz się właścicielem zasiedzianej nieruchomości.
W praktyce jednak warto potwierdzić swoje prawa przed sądem. Tylko wtedy będziesz mieć formalne potwierdzenie na to, że rzeczywiście jesteś właścicielem. To z kolei okaże się konieczne np. gdy zechcesz później taką nieruchomość sprzedać, przekazać w formie darowizny albo po prostu wpisać się do Księgi Wieczystej jako jej właściciel. Bez dokumentu potwierdzającego Twoje prawa do nieruchomości nie będziesz mieć też możliwości załatwienia wielu spraw administracyjnych – np. uzyskania zezwolenia na budowę.
Jak potwierdzić swoje prawa i kto może złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości?
Załóżmy więc, że decyzja została podjęta – chcesz potwierdzić swoje prawa do nieruchomości. W takim przypadku musisz złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, aby uruchomić postępowanie przed sądem.
Zbada on, czy zostały spełnione przesłanki zasiedzenia nieruchomości, a jeśli tak – wyda postanowienie stwierdzające nabycie własności nieruchomości poprzez zasiedzenie. Oznacza to, że Ty, jako osoba zainteresowana potwierdzeniem swoich praw do nieruchomości, musisz wykazać we wniosku i w trakcie postępowania, że warunki zasiedzenia zostały spełnione. Znaczenie będzie więc mieć przede wszystkim moment objęcia nieruchomości, to, czy była posiadana w dobrej, czy w złej wierze oraz czy rzeczywiście dane zachowanie można uznać za postępowanie jak posiadacz samoistny.
Dużym ułatwieniem będzie w tym przypadku przewidziane przez przepisy domniemanie. Zgodnie z nim domniemywa się, że ten, kto faktycznie włada daną rzeczą, jest posiadaczem samoistnym. Oznacza to, że musisz udowodnić tylko sam fakt rzeczywistego władania rzeczą, bez konieczności wykazywania, że jesteś posiadaczem samoistnym.
Jak bronić się przed zasiedzeniem? Przerwanie terminu zasiedzenia i inne sposoby
A może to Ty jesteś dotychczasowym właścicielem nieruchomości i próbujesz zapobiec sytuacji, w której trafi ona w czyjeś ręce? W takim przypadku masz co najmniej kilka możliwości, by bronić się przed stwierdzeniem zasiedzenia.
Podstawą będzie wykazanie, że druga strona nie spełniła wszystkich warunków zasiedzenia – np. nie posiadała nieruchomości nieprzerwanie albo że podejmowane przez nią czynności nie wystarczą, by uznać, że zachowywała się jak właściciel. Jeśli druga strona chce stwierdzić zasiedzenie na podstawie posiadania w dobrej wierze, możesz też próbować wykazać, że od początku wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć, że nie ma prawa do nieruchomości. W takiej sytuacji okres zasiedzenia wynosi 30 lat, więc jeszcze nie udało się skutecznie do niego doprowadzić.
Oczywiście duże znaczenie będą tu mieć dowody – przede wszystkim zeznania świadków i dokumenty potwierdzające faktyczne władanie nieruchomością: np. rachunki, potwierdzenia zapłaty podatków. W tym przypadku musisz bowiem obalić wyżej wspomniane domniemanie – wykazać, że druga strona wcale nie była posiadaczem samoistnym nieruchomości.
Gdy do skutecznego zasiedzenia nieruchomości jeszcze nie doszło, możesz też podjąć kroki, które skutecznie przerwą bieg terminu zasiedzenia – wytoczenie powództwa windykacyjnego (dążenie do odzyskania nieruchomości) lub negatoryjnego (zaprzeczenie prawom drugiej strony), a także wytoczenie powództwa o ustalenie prawa własności albo nawet wszczęcie egzekucji zmierzającej do odzyskania władztwa nad nieruchomością. Alternatywą będzie także podpisanie odpowiedniej umowy – np. dzierżawy lub najmu – z osobą obecnie użytkującą nieruchomość. Wtedy stanie się ona tzw. posiadaczem zależnym. Nie będzie mieć więc już możliwości spełnienia jednego z warunków zasiedzenia – władania nieruchomością jak posiadacz samoistny.
