Sprawy cywilneZaskarżenie decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Kiedy możesz odwołać się od decyzji, a kiedy wnieść skargę do WSA lub NSA?

Wydanie decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości nie musi kończyć całego postępowania w sprawie. Jeśli organ dopuścił się uchybień, masz prawo podjąć dalsze kroki. I to zarówno, jeśli uważasz, że nie było podstaw do dokonania wywłaszczenia, jak i gdy odszkodowanie w wysokości ustalonej przez organ administracji jest Twoim zdaniem zaniżone. 

Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?

Zanim przejdziemy do samej kwestii zaskarżania wydanych decyzji, musimy przez chwilę zatrzymać się przy definicji samego wywłaszczenia. Bez jej znajomości trudno Ci będzie zrozumieć dalsze możliwości, po jakie możesz sięgnąć.

Przede wszystkim prawo własności to jedno z najważniejszych praw rzeczowych. Zagwarantowane jest nawet przez samą konstytucję. Z tego powodu jego naruszenie stanowi wyjątek, do którego może dojść wyłącznie w ostateczności.

Taką ostatecznością są sytuacje, w których zajęcie części lub całości nieruchomości okazuje się niezbędne do realizacji celów publicznych (uznawanych za nadrzędne nad interesem jednostki) i to tylko o ile nie da się ich zrealizować w inny sposób. Obowiązkowym elementem tego procesu jest także wypłata odszkodowania za wywłaszczenie własności nieruchomości.

Oznacza to, że na prawidłowe wywłaszczenie składają się w sumie 3 elementy:

• konieczne jest zrealizowanie celu publicznego;
• takiego celu nie da się zrealizować inaczej, niż wywłaszczając nieruchomość lub jej część;
• w ramach rekompensaty właściciel nieruchomości musi otrzymać odszkodowanie.

W praktyce to do tych kwestii możesz odnieść się zarówno na etapie odwołania od wydanej decyzji, jak i podczas ewentualnego postępowania przed sądem administracyjnym.

Czy na wywłaszczenie można się nie zgodzić?

Ponieważ wywłaszczenie nieruchomości ma realizować nadrzędne cele (cele publiczne), to brak Twojej zgody na jego dokonanie nie zatrzyma całej procedury.

W praktyce wygląda to w ten sposób, że przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego organ administracyjny musi obowiązkowo podjąć próby nabycia takiej nieruchomości na podstawie umowy. Starosta będzie więc dążyć do wypracowania porozumienia.

Jeśli jednak to się nie uda, uruchomione zostanie postępowanie wywłaszczeniowe – organ wyda decyzję administracyjną o wywłaszczeniu, a nieruchomość lub jej część zostanie przejęta na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W tym przypadku również otrzymasz odszkodowanie za wywłaszczenie własności nieruchomości. Kwota nie będzie jednak z Tobą negocjowana, ale zostanie ustalona przez rzeczoznawcę i wskazana w decyzji administracyjnej.

Co możesz zrobić, jeśli nie zgadzasz się z decyzją wywłaszczeniową? Odwołanie od decyzji wywłaszczeniowej wydanej przez starostę

Decyzja starosty o wywłaszczeniu nie jest ostateczna i możesz się od niej odwołać. Masz jednak ograniczony czas na działanie – 14 dni od dnia doręczenia decyzji wywłaszczeniowej. 

Jeśli skorzystasz z tego uprawnienia, sprawa trafi do właściwego wojewody. Będzie mógł on uchylić decyzję starosty i przekazać mu sprawę do ponownego rozpoznania, zmienić decyzję wydaną przez starostę lub wręcz przeciwnie – utrzymać w mocy jego decyzję, czyli uznać, że była ona słuszna.

Jeśli zdecydujesz się odwołać, ale sprawa nie zakończy się po Twojej myśli (wojewoda utrzyma wydaną decyzję w mocy), nie oznacza to, że nie zostaną Ci już żadne możliwości.

Skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego na decyzję wywłaszczeniową

Decyzja wydana przez wojewodę jest decyzją ostateczną. Jeśli więc utrzyma w mocy decyzję starosty, na tym skończą się możliwości, jakimi dysponujesz w ramach postępowania administracyjnego.

Możesz jednak następnie skorzystać z drogi sądowoadministracyjnej, czyli wnieść skargę na decyzję wywłaszczeniową do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA). Jeśli sąd dojdzie do wniosku, że zaskarżona decyzja jest błędna (a więc skarga jest uzasadniona), uchyli decyzję wojewody lub też wojewody i starosty w całości lub części. Wówczas sprawa ponownie będzie badana i rozpoznawana przez organ administracyjny według wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w wyroku sądu. WSA może wydać również inne rozstrzygnięcia – stwierdzić nieważność wydanej decyzji w całości lub części lub stwierdzić, że decyzja została wydana z naruszeniem prawa.

W przypadku, gdy sąd wyda wyrok oddalający skargę (czyli pozostawia w mocy rozstrzygnięcie wojewody) przysługuje skarga do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA). Jeśli NSA uwzględni skargę kasacyjną, uchyli zaskarżone orzeczenie w całości lub części. Wówczas sprawę przekaże do ponownego rozpoznania wojewódzkiemu sądowi administracyjnemu. Czasami też sam rozpozna skargę, o ile uzna, że sprawa jest dostatecznie wyjaśniona. Jeśli natomiast NSA dojdzie do wniosku, że nie ma usprawiedliwionych podstaw do kasacji wyroku lub że taki wyrok odpowiada prawu mimo błędnego uzasadnienia, oddali skargę.

Warto też dodać, że w postępowaniu przed NSA obowiązuje przymus adwokacko-radcowski. Oznacza to, że musi reprezentować Cię adwokat lub radca prawny, by sprawa w ogóle mogła zostać rozpatrzona. Na poprzednich etapach nie jest to konieczne. Mimo wszystko lepiej i wówczas nie działać na własną rękę. Z prostego powodu – sprawy administracyjne i sądowoadministracyjne są skomplikowane. Potrzeba dużo wiedzy, doświadczenia i znajomości przepisów, by skutecznie bronić swoich praw. Lepiej więc, gdy skorzystasz z pomocy adwokata zaznajomionego z procedurami administracyjnymi.

Z jakiego powodu można zaskarżyć decyzję wywłaszczeniową?

Decyzji nie możesz oczywiście zaskarżyć tylko dlatego, że się z nią nie zgadzasz i nie chcesz, by nieruchomość została Ci odebrana. Powody sięgania po środki odwoławcze można podzielić na kilka kategorii:

1. Kwestionujesz prawidłowość wywłaszczenia;
2. Nie zgadzasz się z wysokością odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości;
3. Masz zastrzeżenie co do terminowości wypłaty odszkodowania.

1.Kwestionowanie decyzji wydawanej w związku z wywłaszczeniem

Skoro wywłaszczenia można dokonać tylko na cele publiczne i tylko, gdy nie da się w inny sposób zrealizować tego celu, uchybienia w tym zakresie będą dawać Ci prawo do odwołania się od decyzji wywłaszczeniowej.

Jeśli nie można zrealizować celów, na które pierwotnie została wywłaszczona nieruchomość, masz prawo domagać się jej zwrotu. Z kolei jeśli cel wprawdzie będzie realizowany, ale nie jest do tego konieczne dokonywanie wywłaszczenia lub organ w swojej decyzji dostatecznie tego nie wykazał, takie okoliczności również będą uzasadniać wniesienie odwołania do wojewody.

Zdarza się również, że organ nie uzyska wymaganych zgód i opinii, które powinny poprzedzać wywłaszczenie. Takie zaniedbania również otwierają Ci drogę do skutecznego złożenia odwołania od wydanej decyzji.

2. Kwota wskazana w decyzji o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości jest za niska

Najczęściej do zaniedbań dochodzi jednak przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie własności nieruchomości.

Przepisy wskazują, że ma być to odszkodowanie „słuszne”, obliczane w oparciu o stan, przeznaczenie oraz wartość nieruchomości w momencie wydawania decyzji wywłaszczeniowej. Pod uwagę bierze się więc nie koszty, jakie trzeba byłoby ponieść np. w związku z wybudowaniem takiego samego domu jak ten na wywłaszczanym gruncie, a cena, jaką taki dom osiągnąłby na rynku wtórnym.

Przy dokonywaniu tego rodzaju wyliczeń po stronie rzeczoznawcy zdarzają się uchybienia np. w zakresie nieuwzględnienia niektórych czynników i nieprawidłowego doboru nieruchomości, z którymi będzie porównywana Twoja własna.

Aby skutecznie się odwołać, musisz jednak wskazać konkretne błędy logiczne lub błędy w wyliczeniach. Czasami właściciele nieruchomości decydują się również zlecić wykonanie dodatkowej opinii, by na tej podstawie wykazać, że pierwotna wycena jest zaniżona.

3. Organ zwleka z wypłatą należnego odszkodowania za wywłaszczenie

Przepisy nie nakazują wypłaty odszkodowania przed zajęciem nieruchomości. Co więcej, wiele wydawanych decyzji wywłaszczeniowych ma rygor natychmiastowej wykonalności. Nieruchomość zostaje więc najpierw zajęta, a później wszczynane jest postępowanie o ustalenie wysokości odszkodowania. Co więcej, w niektórych przypadkach (np. gdy nieruchomość jest wywłaszczana pod budowę drogi publicznej) przepisy przewidują, że odszkodowanie ustala się w osobnej decyzji, a nie już w ramach decyzji wywłaszczeniowej.

Nie oznacza to jednak, że organ może zwlekać w nieskończoność z wypłatą odszkodowania. Obowiązują go konkretne terminy:

• Jeśli odszkodowanie ustalono w decyzji wywłaszczeniowej, jego wypłata powinna nastąpić w ciągu 14 dni od dnia, w którym taka decyzja podlega wykonaniu;
• Jeśli odszkodowanie ustalane jest w odrębnej decyzji, zapłata odszkodowania następuje w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.

Dodatkowo w przypadku decyzji wywłaszczeniowej przewidującej niezwłoczne zajęcie nieruchomości możesz wnioskować o wypłatę zaliczki wysokości 70% kwoty odszkodowania ustalonego w decyzji o wywłaszczeniu przez organ pierwszej instancji.

Jeśli masz zastrzeżenia co do terminowości wypłaty odszkodowania, możesz wnieść ponaglenie do wyższego szczebla (wojewody). W dalszej kolejności będzie Ci natomiast przysługiwać skarga na bezczynność organu lub przewlekłość prowadzonego postępowania do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Jak widzisz, samo wydanie decyzji wywłaszczeniowej jeszcze nie przesądza o tym, że sprawa będzie przebiegać na wskazanych w niej zasadach. Jeśli doszło do zaniedbań ze strony organów administracyjnych, warto walczyć o swoje prawa. I to najlepiej z pomocą wyspecjalizowanej kancelarii, w której Twoje interesy będą reprezentować wyspecjalizowania adwokaci od spraw cywilnych, w tym spraw dotyczących nieruchomości.