Sprawy cudzoziemcówNabycie nieruchomości przez cudzoziemca – jakie warunki trzeba spełnić i jak uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości? 

Cudzoziemcy nie mają pełnej swobody w nabywaniu nieruchomości w Polsce. Przepisy wprowadzają w tym zakresie konkretne regulacje i formalności, których trzeba dopełnić. Wprawdzie wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości nie jest konieczne w każdym przypadku. Z drugiej strony jeśli cudzoziemiec kupi grunt bez wymaganej zgody, to cała transakcja okaże się nieważna. Właśnie dlatego znajomość przepisów ma tak ogromne znaczenie.

Kiedy zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce nie jest wymagane?

Nie każdy zakup nieruchomości przez obcokrajowca wiąże się z obowiązkiem uzyskania zezwolenia. Taka konieczność nie zachodzi w przypadku obywateli państw Unii Europejskiej, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii oraz Szwajcarii. Analogicznie wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości nie muszą składać przedsiębiorcy, których siedziba znajduje się na terytorium któregoś z wymienionych państw.

Inaczej sprawa wygląda już w przypadku pozostałych cudzoziemców – np. Ukraińca, który chce kupić ziemię w Polsce albo amerykańskiego przedsiębiorcy, który zamierza prowadzić działalność również na terytorium naszego kraju i z tego powodu planuje zakup nieruchomości w Polsce. W ich przypadku konieczne okazuje się uzyskanie specjalnego zezwolenia – bez niego nie będą mogli dokonać ważnej transakcji.

Kto musi uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce?

Co do zasady każdy podmiot, który nie spełnia wyżej opisanych zasad i nabywa nieruchomość w Polsce, musi uzyskać zezwolenie. Istnieją wyjątki od tej zasady, ale tę kwestię omówimy w dalszej części artykułu.

W tym miejscu trzeba natomiast podkreślić, że „nabycie” to nie tylko zakup. Nabyciem nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego jest każda sytuacja nabycia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego. 

Oznacza to, że zezwolenie jest potrzebne nie tylko w razie zawarcia umowy sprzedaży, ale m.in. również w przypadku umowy darowizny, przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności czy nawet w niektórych przypadkach otrzymania nieruchomości w ramach dziedziczenia. Co więcej, nabycie nieruchomości nie musi odbywać się na podstawie umowy. Równie dobrze może nastąpić wskutek wydania wyroku lub decyzji administracyjnej.

Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca udzielane jest przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, na wniosek cudzoziemca.

Wniosek ten musi zawierać podstawowe informacje dotyczące wnioskodawcy, zbywcy nieruchomości i formy nabycia nieruchomości. Co więcej, cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia musi wykazać, że spełnia warunki jego udzielenia, czyli:

1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego i nie sprzeciwiają się mu względy polityki społecznej oraz zdrowia społeczeństwa;
2. Cudzoziemca wiąże dostateczna więź z Polską – istniejącą m.in. ze względu na małżeństwo z obywatelem Polski, posiadanie zezwolenia na pobyt stały, czasowy lub rezydenta długoterminowego UE czy bycie członkiem zarządu kontrolowanej spółki handlowej albo prowadzenie działalności gospodarczej bądź rolniczej na terenie Polski. Oznacza to, że ważny element wniosku stanowią dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z RP.

Promesa przed uzyskaniem zezwolenia na zakup nieruchomości

Zanim otrzymasz samo zezwolenie, możesz ubiegać się także o tzw. promesę, czyli przyrzeczenie udzielenia zezwolenia. Na podstawie samej promesy nie możesz wprawdzie nabyć nieruchomości. Jeśli jednak w okresie jej ważności (1 roku) złożysz wniosek o zezwolenie i spełnisz 2 wyżej opisane warunki, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji będzie musiał je wydać. Wyjątek od tej zasady stanowi sytuacja, gdy w międzyczasie zmianie uległ stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Wyjątki wystąpienia o zezwolenie dotyczące cudzoziemców spoza UE i Europejskiego Obszaru Gospodarczego

Obywatele państw spoza UE, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii oraz Szwajcarii, a także przedsiębiorcy niemający siedziby w żadnym z tych państw, nie w każdej sytuacji potrzebują zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce. Istnieje kilka wyjątków. Przewidziano je dla takich sytuacji jak nabycie nieruchomości:

• będącej lokalem mieszkalnym i zapewniającej odpowiednie warunki mieszkaniowe;
• nabywanej przez cudzoziemca zamieszkującego w RP co najmniej przez 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE;
• stanowiącej wspólność ustawową małżonków – o ile mąż lub żona cudzoziemca ma polskie obywatelstwo, a cudzoziemiec ten mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
• nabywanej przez cudzoziemca uprawnionego do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości – pod warunkiem, że zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym od co najmniej 5 lat.

Ze zwolnienia z obowiązku otrzymania zezwolenia w niektórych przypadkach mogą skorzystać również tzw. „kontrolowane osoby prawne” oraz niektórzy cudzoziemcy będący bankami.

Warto natomiast zaznaczyć, że zwolnienie nie obejmuje nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej (czyli obszaru gmin przyległych do granicy państwowej lub do brzegu morskiego) ani gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Terminy obowiązujące dla uzyskania konkretnego zezwolenia

Przepisy przewidują też konkretne limity dotyczące nabywanych nieruchomości. W przypadku nieruchomości nabywanej na zaspokojenie życiowych potrzeb jej powierzchnia nie może przekroczyć 0,5 hektara. Jeśli natomiast cudzoziemiec nabywa nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej, powierzchnia nabywanej nieruchomości powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami związanymi z prowadzonym biznesem.

Jak długo czeka się na rozpatrzenie wniosku?

Decyzja wydawana przez ministra zgodnie z przepisami powinna być rozpatrzona w ciągu 2 miesięcy. W praktyce jednak w tym zakresie bardzo często pojawiają się opóźnienia i rzeczywisty czas wydania decyzji może się okazać dłuższy.

Jeśli zależy Ci na jak najszybszym rozpatrzeniu sprawy, to po pierwsze warto od razu zadbać o prawidłowe wypełnienie wniosku. Jeszcze lepiej, jeśli skorzystasz z pomocy doświadczonego adwokata. Taka osoba nie tylko zadba o skompletowanie wniosku. Będzie też reprezentować Cię w kontaktach z organami administracyjnymi, monitorować przebieg sprawy i dbać o jak najsprawniejsze jej załatwienia.

Warto też dodać, że czasami proces nabycia nieruchomości przez cudzoziemca może wymagać przedłożenia dodatkowych dokumentów i informacji. W takiej sytuacji adwokat również pomoże Ci w szybkim skompletowaniu potrzebnych danych.

Cały ten proces kończy się wydaniem zezwolenia w formie decyzji administracyjnej. Jego termin ważności jest jednak ograniczony. Właśnie dlatego tak ważne jest, by nieruchomość nabyć w ciągu kolejnych 2 lat.